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対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格などにより判明しているときは、その価格を控除して求めます（控除法といわれています）。
取引事例の複合不動産について各構成部分の価格割合が取引価格、新規投資などにより判明しているときは、対象不動産と同類型の不動産価格の構成割合を乗じて求めます（割合法といわれています）。
配分法には、前記のとおり「控除法」と「割合法」がありますが、実際には前者の適用が多く、後者は構成割合の把握が一般に困難なため限られた場合に採用されています。
収益還元法収益還元法は、収益方式のうち不動産の価格を求める手法です。
この方法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現価の総和を求めるものであり、純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格を求めます。
この方法により求められた試算価格を、収益価格といいます。
収益還元法は、用途が収益目的の不動産、賃貸用不動産および一般企業用不動産の価格を求める場合に特に有効な手法です。
不動産の価格は、その収益性を反映して形成されるものであり、収益は不動産の経済価値の本質を形成するといえます。
その観点から、この方法は、公共または公益の目的に供されている不動産（学校、公園などが該当します）を除くすべての不動産に適用すべきです。
住宅地域内の自用の宅地であっても賃貸を想定し、収益価格を求めることが必要です。
現実の土地取引価格の上昇が著しいとき、その価格と一般的な還元利回りによる収益価格との乖離が増大する現象があらわれますが、先走りしがちな取引価格に対する有力な験証手段として収益還元法は活用すべきです。
収益還元法は、前記のとおり、「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の総和を求める」手法ですが、この内容を数式で解明します。
毎年の純収益をａ、還元利回りをｙとしますと、古、労働、および経営（組織）の総収益に対する貢献度に応じた適正な分配部分を控除した残余の部分が純収益です。
純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却前と償却後、税引前と税引後に区分され、それぞれ還元利回りおよび収益還元の方法と密接な関連を有しています。
純収益の算定にあたっては、対象不動産からの総収益およびこれに係る総費用を適切に把握し、それぞれの細部について過去の実績推移、将来の動向などを慎重に分析して適正な純収益を求めることが要請されます。
この場合において、収益増加の見通しについては、特に予測の限界を見極めて判断しなければなりません。
純収益を近隣地域または同一需給圏内の類似地域などに存在する対象不動産と類似の不動産によって間接的に求める場合、それぞれの地域要因の比較および個別的要因の比較を行い、その純収益について適正に補正することが必要です。
純収益は、一般に年間を単位とし総収益から総費用を控除して求めます。
Ａ総収益の算定……総収益を求める場合、次の方法によります。
収益不動産の場合……対象不動産が現に稼働している賃貸用不動産または一般企業用不動産である場合、一般に賃貸用不動産においては実際支払賃料に保証金などの運用益、権利金などの運用産評価の方式益および償却額ならびに駐車場などのその他収入を加えた額とします。
一般企業用不動産においては、売上高を総収益とします。
対象不動産が更地であるものとした場合……対象不動産が更地または更地であるものとして、その土地に賃貸用建物などの建設を想定する場合、対象地を的確に把握し最有効使用の賃～貸用建物などを計画試算して、その複合不動産が生み出すであろう総収益を適正に求めます。
総費用の算定……総費用の求め方は、賃貸用不動産の場合、一般企業用の不動産の場合に大別されます。
貸収入を得るため直接必要とされる経七費であり、一般に次の項目があります。
減価償却費……対象不動産のうち建物などの償却資産は、年々減価し一定の寿命があります。
投資家は、投下資本から収益を得るだけでなく、年々の減価を回収し建物などを復元する資本を蓄積しなければなりません。
減価償却費を求める方法として定額法、定率法などがあります。
維持管理費……維持管理費は、維持修繕費と管理費に大別されます。
維持修繕費は、不動産の効用を維持するための、外壁、内壁の補修や塗りかえ、諸設備の維持費などが該当します。
この場合、耐用年数を延長させるなどの資本的支出は前記で計量します。
管理費は、中規模以上の建物などに勤務する管理職員の人件費などが該当します。
なお、水道光熱費、冷暖房費、清掃費などは、一般に共益費など別の性質の費用で該当しないことに注意を要します。
維持管理費は、建物の構造、用途、規模などにより千差万別といえますが、通常、建物価格に一定率（例・一〇〇分の二）を乗じ維持修繕費を、賃料の一定割合により管理費を算定します。
公租公課……公租公課は、毎年対象不動産に賦課される額です。
主として、固定資産税、都市計画税が該当します。
不動産の所有者から課税標準を調査し、所在地域の税率などを明らかにし算定します。
損害保険料……損害保険料は、火災保険料、ボイラー保険料などを計上します。
この場合、付保金額が対象不動産の価格と合致しているかの点検の必要があり、実際額が判明しないときは、地域、構造、用途などによって定まる料率によって算定します。
貸倒れ準備費……任貝料不払による貸倒れの危険負担を経験的に一定率により計上するもので、所在地域、建物の用途・規模などにより差異があります。
この危険負担は、賃貸不動産そのものより入居者の支払能力の問題であり、入居者の階層、経済力などを推定し計算します。
一般に次の空室損失と合算し、支払賃料の〇・五～一ヵ月相当額といった額で計算されます。
また、敷金などが多額に差し入れられている場合は、計上は不要です。
空室等による損失相当額……建物稼働直後の空家や空室による収入減を経費として計上するもので、立地する地域の動向、対象不動産の市場性などを検討し求めます。
その他費用……その他別途収入（駐車場使用料、広告料など）で総収益に計上しうるものに対応する費用を計上します。
一般企業用不動産……総収益である売上高から差し引く総費用は、売上原価、販売費、一般管理費、正常運転資金の利息相当額およびその他純収益を求めるために控除を必要とする額があります。
還元利回り還元利回りは、不動産の収益性をあらわすものであり、金融市場における利子率と密接な関連を持っています。
不動産に帰属する適正な純収益と利回りを把握することにより、その不動産の価格を求めることができます。
この純収益から対象の価格を求める利回りが、還元利回りです。
還元利回りは、最も一般的と思われる投資の利回りを標準とし、その投資対象との関連において有するその不動産の個別性を総合的に比較考量して求めます。
この場合の不動産の個別性は、投資対象としての危険性、流動性、管理の困難性、資産としての安全性などが挙げられます。
一般的と思われる投資利回りに国債、公社債、定期預金などの金融資産の利回りを用い、還元利回りを計算してみますと次のとおりです。
求める還元利回りを長期、安全な投資利回りを八投資対象との関連のその不動産の個別性を召とした場合、国債などに比べて不動産投資は危険性があり、売却に時間を必要とする非流動性を有し、管理は加算要素となります。

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